В Германии продают целую деревню за 390 тысяч евро — дешевле средней квартиры в Лондоне

В Германии на продажу выставили необычный объект недвижимости — целый комплекс из 15 зданий в Тюрингии. Стоимость территории составляет 390 тыс. евро, что заметно ниже средней цены квартиры в Лондоне. Однако покупателю придется учитывать серьезные ограничения, связанные с правовым статусом земли.

Комплекс занимает около 24 тыс. кв. м. На территории расположены 15 одноэтажных зданий площадью примерно по 100 кв. м каждое, а также центральное строение бывшей столовой площадью около 300 кв. м.

Объект выставлен на немецкой площадке объявлений Kleinanzeigen. Продавцы позиционируют его как редкую возможность приобрести фактически целую небольшую деревню и предлагают рассматривать территорию как площадку для нового проекта.

Все здания освобождены от внутренней отделки и перегородок. Электричество и водоснабжение уже подведены к комплексу. По задумке продавцов, новый владелец сможет самостоятельно определить дальнейшее назначение объектов.

История территории насчитывает несколько десятилетий. С 1954 по 1990 год комплекс использовался для размещения учащихся, проходивших профессиональную подготовку на местном металлургическом предприятии. Позднее здесь функционировала база отдыха.

После периода простоя территорию вновь начали использовать как жилой комплекс примерно с 2000 года. Однако впоследствии выяснилось, что прежний вариант использования больше не соответствует действующим градостроительным требованиям.

Именно юридический статус земли является главным нюансом сделки.

Согласно немецким правилам территориального планирования, участок относится к категории Außenbereich — территории за пределами застроенной части населенных пунктов. Для таких земель действуют особые ограничения в отношении строительства и изменения назначения объектов.

В частности, в данном случае больше нельзя автоматически применять принцип защиты ранее существовавшего использования. Это означает, что прежнее использование комплекса в качестве жилья не дает новому владельцу права продолжать эксплуатировать здания в том же качестве без дополнительных согласований.

Бывший владелец Франц Эберих рассказал, что первоначально планировалось провести масштабную реконструкцию и развивать территорию дальше. Однако повторная проверка градостроительного статуса показала, что прежние регистрации не изменили категорию земли, а право на продолжение старого использования было утрачено после длительного периода простоя.

Таким образом, потенциальному покупателю придется заранее решить вопрос с новым градостроительным разрешением и возможным планом развития территории. Именно этот фактор существенно снижает привлекательность объекта для обычного покупателя, несмотря на необычно низкую для такого масштаба цену.

При этом продавцы рассчитывают заинтересовать инвестора, готового реализовать на территории коммерческий или туристический проект.

Среди возможных вариантов они называют создание оздоровительно-терапевтического комплекса, центра йоги и практик осознанности, сауны или велнес-центра. Несколько зданий можно переоборудовать под гостевые дома, что позволило бы организовать многодневные программы, семинары и оздоровительные курсы.

Таким образом, речь фактически идет не столько о покупке готовой деревни, сколько о приобретении крупного объекта недвижимости с возможностью масштабной реконцепции. Цена в 390 тыс. евро выглядит привлекательной именно на фоне площади территории и количества зданий, но будущему владельцу придется учитывать расходы на проектирование, реконструкцию и получение необходимых разрешений.

Подобные предложения на европейском рынке встречаются крайне редко. В начале 2026 года, например, целая частная деревня Лайонс в ирландском графстве Килдэр была выставлена на продажу значительно дороже — примерно за 20 млн евро.

В состав ирландского объекта входили коттеджи с 47 спальнями, а территория имела закрытый въезд. В отличие от немецкого комплекса, речь шла о значительно более дорогом готовом объекте недвижимости.

Немецкое предложение выглядит гораздо доступнее по цене, но требует от покупателя совершенно другого подхода. Инвестору придется не просто приобрести здания, а фактически заново определить судьбу территории и согласовать ее использование с местными градостроительными правилами.

Поэтому объявление о продаже «целой деревни дешевле квартиры в Лондоне» привлекает внимание прежде всего необычным сочетанием цены и масштаба. Но за привлекательной стоимостью скрывается сложный инвестиционный проект, который потребует дополнительных вложений и юридического сопровождения.