Локаторы против небоскрёбов: Москва отказывается согласовать подзону Шереметьево, из-за появлении новых обманутых дольщиков

Вокруг проекта новой четвёртой подзоны приаэродромной территории аэропорта Шереметьево разгорается один из самых серьёзных градостроительных конфликтов последних лет. В центре спора оказались безопасность полётов, интересы девелоперов и судьба десятков уже согласованных жилых проектов. Правительство Москвы пока отказывается согласовать подготовленный проект, предупреждая, что его реализация может привести к многомиллиардным судебным спорам, дополнительным расходам бюджета и появлению новых обманутых дольщиков.

Четвёртая подзона приаэродромной территории устанавливается для защиты средств радиотехнического обеспечения полётов и авиационной электросвязи от помех, которые могут создавать объекты капитального строительства. Именно она определяет максимально допустимую абсолютную высоту зданий вокруг аэропорта.

Действующая редакция четвёртой подзоны была утверждена Росавиацией ещё в 2020 году. Однако за прошедшие годы изменилась методика расчёта подобных зон, а на аэродроме появились новые средства радиотехнического обеспечения полётов. После их включения в аэронавигационный паспорт Шереметьево возникла необходимость заново определить границы территории, на которой действуют высотные ограничения.

Для этого подведомственное Росавиации ФГУП «Госкорпорация по организации воздушного движения» заказало разработку новой четвёртой подзоны. Итог оказался неожиданным даже для специалистов: площадь зоны предлагается увеличить более чем в 30 раз — с нынешних примерно 3,1 тыс. до 106 тыс. гектаров. При этом на территории Москвы зона ограничений вырастет примерно с 1 тыс. до 15,5 тыс. гектаров, а ещё около 90,5 тыс. гектаров придётся на Московскую область.

За шесть лет, прошедших с момента утверждения действующей редакции подзоны, вокруг крупнейшего аэропорта страны развернулось масштабное строительство. В районах, которые ранее не подпадали под ограничения, были согласованы десятки проектов жилой и коммерческой недвижимости, многие из которых уже построены либо находятся в активной стадии реализации. После пересмотра границ выяснилось, что часть существующих, строящихся и проектируемых объектов теперь попадает в зоны с новыми высотными ограничениями.

В Москве изменения могут затронуть проекты комплексного развития территории бывшего Тушинского аэродрома и производственной зоны № 42 «Тушино», площадку «Ангстрем» особой экономической зоны «Технополис Москва», застройку вдоль Ленинградского и Дмитровского шоссе, а также проекты в Левобережном, Лианозове и Головинском районах.

Кроме того, новая конфигурация подзоны затрагивает уже существующие здания в Зеленограде, Куркине, Ховрине и Молжаниновском районе. В отдельных случаях границы новых секторов проходят буквально по существующей городской застройке, поэтому столица предлагает скорректировать их с учётом уже возведённых объектов.

Ещё масштабнее последствия могут оказаться для Подмосковья. По данным участников обсуждения, в границы новой четвёртой подзоны попадают 214 проектов планировки территории, свыше 90% которых уже реализованы либо находятся в стадии строительства.

Наиболее чувствительными изменения станут для крупных жилых комплексов. Так, в одном из проектов «Самолет-Химки» вместо предусмотренных 32–33 этажей допустимыми становятся лишь 20–21 этаж. В Мытищах максимальная этажность одного из жилых комплексов сокращается с 23 до 17 этажей. В Красногорске проект, рассчитанный на 32-этажные дома, при новых ограничениях сможет предусматривать здания не выше 13 этажей. При этом по части объектов разрешения на строительство уже выданы, а квартиры реализуются участникам долевого строительства.

Именно эти обстоятельства стали причиной принципиальных разногласий между федеральными и столичными властями.

Правительство Москвы не согласовывает ни сам проект новой четвёртой подзоны, ни подготовленное ФГУП «Государственный научно-исследовательский институт гражданской авиации» заключение об оценке влияния существующих, строящихся и планируемых объектов на работу средств радиотехнического обеспечения полётов и выполнение взлётно-посадочных операций.

Столичные власти считают неприемлемыми предложенные компенсационные мероприятия, предполагающие снижение высотности уже проектируемой и существующей застройки. По мнению Москвы, реализация такого подхода неизбежно приведёт к судебным разбирательствам, дополнительным финансовым затратам и появлению новых обманутых дольщиков.

Как рассказал источник «Авиаторщины», знакомый с ходом обсуждения проекта, нынешняя ситуация стала результатом сразу нескольких процессов, развивавшихся параллельно. Пока вокруг аэропорта велось активное строительство, изменялись законодательство, методика определения четвёртой подзоны и состав средств радиотехнического обеспечения полётов. В результате новые требования наложились на уже сложившуюся градостроительную ситуацию.

При этом безболезненного решения конфликта фактически не существует. Перенести радиотехнические средства практически невозможно — они жёстко привязаны к месту установки и параметрам работы. Сносить уже построенные дома или останавливать реализацию масштабных жилых проектов также никто не намерен. Выплата многомиллиардных компенсаций девелоперам, банкам и дольщикам выглядит не менее проблематичным сценарием.

Поэтому работа над согласованием проекта продолжается. Сейчас стороны пытаются найти компромисс, который позволит одновременно обеспечить безопасность полётов и сохранить ранее принятые градостроительные решения.

Одним из вариантов, который предлагает Правительство Москвы, является выделение уже существующих и согласованных объектов капитального строительства в отдельные секторы с индивидуальными абсолютными высотами. По сути, речь идёт о том, чтобы скорректировать конфигурацию новой четвёртой подзоны, исключив из общих ограничений уже построенные или официально согласованные проекты.

По словам источника «Авиаторщины», реализация такого подхода может потребовать дополнительной переработки проекта. Разработчику, вероятно, придётся пересматривать отдельные сектора воздушного пространства, связанные с ними маршруты полётов, запретные зоны и другие элементы организации воздушного движения.

Исход этого спора может стать прецедентом для всей российской системы регулирования приаэродромных территорий. Впервые столь масштабно столкнулись интересы авиационной безопасности и градостроительной политики, а цена компромисса измеряется не только безопасностью полётов, но и судьбой уже построенных кварталов, многомиллиардных инвестиций и тысяч участников долевого строительства.